Mín eign í Hlíðum - hvað má ég gera?
Með hverfisskipulagi fá margir eigendur húsa í Háteigs- og Hlíðahverfi heimildir til breytinga. Víða er heimilað að hækka lágreist þök, koma fyrir kvistum og setja svalir við eldri hús sem ekki hafa svalir í dag. Einnig eru skilgreindar viðbótarbyggingarheimildir þar sem aðstæður leyfa við sérbýlis- og fjölbýlishús.
Þakhækkanir og kvistir
Mikið er um að þök á eldri húsum í borgarhlutanum hafi verið hækkuð og útbúnir kvistir í þaki. Slíkar breytingar á þaki geta bætt nýtingu á rishæðum og aukið gæði íbúða en um leið breyta þær óhjákvæmilega ásýnd húsa og götumynda. Hverfisskipulag heimilar slíkar þakbreytingar víða í borgarhlutanum.
Skilmálar hverfisskipulags segja til um hvar heimilt er að hækka þök og útbúa kvisti og hvar ekki. Tekið er mið af aðstæðum á hverjum stað, heildarásýnd byggðarinnar, upprunaleika og verndarákvæðum. Þar sem heimilt er að hækka þak þarf að virða upprunalega þakgerð og hámarkshæð þaksins má vera 3,6 metrar yfir efstu plötu.
Í leiðbeiningum hverfisskipulags um þakbreytingar kemur nánar fram hvernig útfæra má svona breytingar, hvernig staðsetja má kvisti og hvaða takmarkanir eru á stærð og fjölda þeirra. Þannig má tryggja að vel sé staðið að breytingum og gætt sé að heildarsvip byggðarinnar um leið og gæði íbúða eru aukin.
Svalir á eldri hús
Þó nokkuð mörg eldri hús í borgarhlutanum eru án svala en í gegnum tíðina hefur oft verið sótt um að setja svalir á slík hús. Að hanna svalir á hús í heildstæðri eldri byggð getur verið mjög vandasamt. Með tilkomu hverfisverndar á ákveðna byggðarhluta þótti nauðsynlegt að hanna lausnir fyrir þessi hús svo að hægt væri að koma fyrir svölum til að bæta íbúðir í takt við nútímakröfur en um leið standa vörð um ásýnd byggðarinnar.
Með hverfisskipulagi Hlíða fylgja því teikningar að nýjum svölum sem samkvæmt skilmálum skipulagsins verður að nota ef útbúa á svalir á hverfisverndaða byggð í Rauðarárholti og hluta Norðurmýrar. Þannig má standa vörð um einkenni byggðarinnar en um leið bæta íbúðir á þessum svæðum. Teikningarnar eru gjaldfrjálsar fyrir íbúa og hönnuði og ekkert því til fyrirstöðu að þær séu notaðar á öðrum svæðum þar sem þær henta byggingarstíl húsa.
Í Rauðarárholti eru þrjár húsagerðir án svala. Fyrirmynd að formi og útfærslu svala var sótt til húsa frá svipuðum tíma sem byggð voru með svölum í upphafi svo að þær féllu vel að heildarsvip byggðarinnar. Með byggingu svala má auka aðgengi að útisvæðum, bæta gæði íbúða og tryggja um leið tvær flóttaleiðir úr íbúðum. Til að lágmarka skuggavarp á glugga fyrir neðan er gert ráð fyrir að svalir séu staðsettar til hliðar við glugga.
Svalir eru forsteypt skúffa (gólf og skammhliðar) úr steinsteypu með sléttu ómáluðu yfirborði. Svalahandrið er úr galvanhúðuðu stáli og brunahelt gler skal vera í glugga og svalahurð.
Viðbyggingar
Í Norðurmýri, sunnan Skeggjagötu, standa hús á nokkuð stórum lóðum sem njóta góðrar sólar. Hverfisskipulag veitir hóflegar viðbyggingarheimildir við þessi hús um leið og skilmálar tryggja sérkenni og gæði byggðarinnar. Sömuleiðis var lagt mat á viðbyggingarmöguleika við einbýlishúsin við Stigahlíð og fá eigendur flestra húsa nýjar byggingarheimildir. Víða annarsstaðar í hverfunum eru veittar heimildir til viðbygginga á lóðum þar sem núverandi nýtingarhlutfall er lágt samanborið við byggðina í kring. Með nýtingarhlutfalli er átt við byggingarmagn á lóðinni sem hlutfall af lóðarstærð.
Hverfisskipulag veitir eigendum fjölbýlishúsa meðfram Bogahlíð (hús sem einnig eru númeruð við Hamrahlíð og Stigahlíð) heimild til að byggja hæð ofan á núverandi hús. Um leið þarf að koma fyrir lyftu við húsið. Sambærilegar heimildir hafa verið veittar í hverfisskipulagi í Breiðholti og Árbæ. Heimildirnar eru fyrst og fremst veittar svo að bæta megi aðgengi að íbúðum á efri hæðum í þessum húsum og færa þau nær nútímakröfum. Nýr byggingarréttur er verðmætur og getur húsfélagið á hverjum stað nýtt hann til að fjármagna lyftu og annað viðhald á húsi og lóð.
Stórar fjölbýlishúsalóðir utan hverfisskipulags
Stórar fjölbýlishúsalóðir við Bólstaðarhlíð og Skipholt, meðfram Kringlumýrarbraut, eru skilgreindar sem þróunarsvæði í hverfisskipulagi. Það þýðir að svæðið er utan hverfisskipulags og vinna þarf sérstakt deiliskipulag til að þróa uppbyggingarmöguleika fyrir þessar lóðir.
Í deiliskipulaginu verða skoðaðir möguleikar á að auka byggingarheimildir á lóðunum til að nýta þær betur. Í Reykjavík er mikill fjöldi sambærilegra fjölbýlishúsa á nokkuð stórum lóðum sem nýta mætti betur. Skoðaðir verða möguleikar á nýjum byggingarreitum á lóðunum fyrir raðhús á einni til tveimur hæðum og um leið heimild fyrir ofanábyggingu á núverandi fjölbýlishús. Lóðarhafar á hverjum stað gætu því fengið verðmætar nýjar byggingarheimildir til nýtingar ef samstaða væri um það.
Íbúðir
Sameining íbúða
Í skilmálum hverfisskipulags eru víða gefnar heimildir fyrir sameiningu íbúða á aðliggjandi hæðum í sambýlishúsum. Í Hlíðum er hlutfall stærri fjölskylduíbúða nokkuð lágt og heimild fyrir sameiningu íbúða getur því aukið fjölbreytni í íbúðagerðum og jafnað aldursdreifingu íbúa. Það stuðlar að betri nýtingu á ýmsum innviðum í hverfinu, svo sem leik- og grunnskólum. Sömuleiðis getur verið heimilt að skipta íbúð upp á milli hæða og útbúa annað hvort sjálfstæða íbúð með sér fasteignanúmer eða svokallaða aukaíbúð.
Aukaíbúðir
Aukaíbúðir fá ekki sérstakt fasteignanúmer og má ekki selja frá aðalíbúð. Þær má hinsvegar leigja út. Nokkuð víða eru tækifæri fyrir eigendur íbúða til að innrétta aukaíbúð. Þannig má oft koma illa nýttum rýmum í betri notkun og aðlaga húsnæði að breytilegum þörfum á hverjum tíma. Aukaíbúð getur til dæmis verið góður kostur fyrir fjölskyldumeðlimi, eins og ungt fólk sem er að byrja búsetu eða afa og ömmu sem óska þess að vera nálægt fjölskyldunni.
Í Hlíðum eru ekki síst tækifæri til að útbúa aukaíbúðir í bílageymslum. Í leiðbeiningum hverfisskipulags um fjölgun íbúða kemur fram hvaða atriði þarf að hafa í huga þegar útbúa á aukaíbúð í bílageymslu og hvaða kröfur þarf að uppfylla, svo sem um birtu, næði og aðgengi. Rétt er að hafa í huga að víða getur verið ómögulegt að uppfylla þær kröfur sem gerðar eru og því ljóst að margir eigendur bílskúra geta ekki nýtt sér þessa heimild. En að því gefnu að öllum kröfum sé fullnægt getur verið um að ræða ágætar íbúðir og mikið hagræði fyrir eigendur íbúða.
Aðrar byggingar á lóð
Hverfisskipulag veitir heimildir fyrir smáhýsum, gróðurhúsum og sorpgerðum eða -skýlum til að auðvelda íbúum að aðlaga húsnæði sitt að nútímaþörfum. Þetta er sérstaklega mikilvægt í eldri byggð þar sem oft er erfitt að koma fyrir geymslum fyrir garðáhöld, hjól eða sorpflokkun innan núverandi húss.
Í eldri og heildstæðri byggð er sömuleiðis mikilvægt að vanda til verka svo að yfirbragði byggðarinnar sé ekki raskað að óþörfu. Í skilmálum skipulagsins og í leiðbeiningum um aðrar byggingar á lóð, sem fylgja hverfisskipulagi, eru því settar ýmsar takmarkanir svo sem um fjölda, stærð og staðsetningu á lóðinni. Á þeim svæðum þar sem gerð er tillaga um hverfisvernd eru strangari skilyrði en á öðrum svæðum.