Þráinn Hauksson landslagsarkitekt svarar hér nokkrum spurningum um deiliskipulag fyrir þróunarreit 73 sem kenndur er við Stekkjarbakka en það var samþykkt í auglýsingu í borgarráði í vikunni. Stofan hans Landslag ehf hafði umsjón með deiliskipulagsvinnunni.
Tillaga að deiliskipulagsbreytingu, skýringaruppdráttur 1:1000 (Styðja á myndina og þá birtist hún í fullri upplausn)
Myndatexti: Snið í gegnum lóð fyrir gróðurhvelfingar / skýringarmynd. (styðja á mynd og hún stækkar).
Stekkjarbakkinn er sunnan Elliðaárdals - sem skilgreindur er sem borgargarður í aðalskipulagi Reykjavíkur. Þróunarsvæði (Þ73) sem hér er til umræðu er norðan Stekkjarbakka. Svæðið hefur farið í gegnum mikið rask og breytingar á síðustu áratugum. Fornir sjávarkambar hafa verið nýttir sem námur, um svæðið hafa öll helstu veitumannvirki verið lögð ásamt því að borholur Veitna eru á svæðinu.
- Talið er að uppbygging á svæðinu hafi óveruleg áhrif á útivistargildi Elliðaárdalsins.
- Uppbygging fellur vel að landslagi.
- Sjónræn áhrif nýbygginga eru talin óveruleg
- Til að átta sig á hæð gróðurhvelfinganna er e.t.v. nærtækast að nefna Perluna án tankanna.
- Ljósvist verður vöktuð, ljósvist plantna í Aldin Biodome byggir á myrkri hálfan sólarhringinn og verður ljósi stýrt samkvæmt því.
Hvers konar starfssemi getur verið á svæðinu?
Starfsemi sem getur verið á þróunarsvæðinu (Þ73) norðan Stekkjarbakka og hentar í nálægð útivistarsvæðisins, tengist fyrst og fremst útivist, íþróttastarfsemi eða samfélagsþjónustu, auk þess sem heimilt er að gera ráð fyrir „grænni starfsemi“, ræktun og gróðrarstöð og sem því tengist. Þá er tilgreint í B-hluta aðalskipulagsins að starfsemin geti t.d. verið grænn markaður með mat- og heilsuvörur, gróðrarstöð eða rekstur veitingastaðar og þjónustu í gróðurhúsum sem og starfsemi og uppbygging vegna félaga í garðyrkju eða gróðurtengdrar starfsemi. Talið er að uppbygging á svæðinu hafi óveruleg áhrif á útivistargildi Elliðaárdalsins og sé jafnvel góð viðbót við afþreyingartækifærin sem þar eru.
Hvernig fellur tillagan að landslagi í Elliðaárdalnum?
Í auglýstri skipulagstillögu er gert ráð fyrir að fyrirhuguð uppbygging falli vel að landslagi og umhverfi og tryggð verði góð tengsl við nærliggjandi umhverfi með fyrirkomulagi nýrra stíga, gatna og opinna grænna svæða. Í tillögunni eru skilgreindar nokkrar lóðir og byggingarreitir og skilmálar útfærðir, þar sem takmarkanir eru m.a. settar á uppbyggingu, útlit og meðferð mengandi efna og ofanvatns. Fyrstu skref vinnunnar voru að greina megindrætti landslags.
Hver verða sjónræn áhrif nýbygginga?
Sjónræn áhrif nýbygginga eru talin óveruleg, þar sem lóðir og byggingarreitir eru staðsettir ofan við náttúrulegan bakka í jaðri Elliðaárdalsins, sem veldur ekki mikilli truflun á upplifun í dalnum. Að auki eru í tillögunni settar fram kröfur um gróður og grænt yfirbragð lóða sem munu milda ásýnd uppbyggingar á svæðinu. Alls er heimiluð uppbygging 6.600 fermetra, en lóðastærðir eru um 43.000 fm. Nýtingarhlutfall lóða er því um 0,15. Bílastæðum var fækkað og umfang þeirra minnkað suður fyrir Vatnsveituveg. Hámarksfjöldi bílastæða verður 95.
Hverjar eru aðal breytingarnar sem gerðar voru í áður en skipulagið var samþykkt í kynningarferli?
Eftir nokkrar kynningar í fyrir skipulags- og samgönguráð voru byggingarreitir á lóð fyrir gróðurhvelfingar færðir til frá bakkabrúninni og meginhluti gróðurhvelfinganna færður nær Stekkjarbakka. Hæð hvelfinga var lækkuð úr 15 metra hæð niður í 9 metra hæð yfir landi. Neðstu gólf hvelfinganna geta verið allt að 9 metra fyrir neðan landhæð. Lóðin vestast á svæðinu sem hugsuð var fyrir t.d. garðyrkjuverslun var tekin út úr skipulaginu á þann hátt að einungis lóðarmörk hennar eru skilgreind í breyttu deiliskipulagi. Lóðin er því án byggingarreita, bílastæða og byggingarskilmála. Fara þarf því í annað breytingarferli deiliskipulags til að opna á uppbyggingarheimildir á þeirri lóð. Sú lóð er stór og þekur tæplega helming alls skipulagssvæðisins. Allir skilmálar um ljósmengun og meðhöndlun ofanvatns voru hertir.
Hversu áberandi verður gróðurhvelfingin í landslaginu?
Heildarflatarmál lóða innan skipulagsins eru rúmir 40 þúsund fermetrar. Þar af er flatarmál vestustu lóðarinnar sem er án byggingarheimilda á þessu stigi rúmir 18 þúsund fermetrar eða tæplega helmingur samanlagðs lóðarflatarmáls. Heildarflatarmál heimilaðra byggingarfermetra eru samtals 6600 fermetrar. Samanburður sem settur hefur verið fram, við t.d. tvær Laugardalshallir og jafnvel Kringluna er því mjög villandi, því Laugardalshöll er að heildarflatarmáli nálægt 17 þúsund fermetrum. Það rétta er að heildarflatarmál lóða er jafn stórt og byggingarflatarmál tveggja Laugardalshalla og ekki liggur fyrir að byggja á stærstu lóðinni nema að undangenginni annarri deiliskipulagsbreytingu. Til að átta sig á hæð gróðurhvelfinganna er e.t.v. nærtækast að nefna Perluna. Hún er samtals u.þ.b. 25 metra há. Glerkúpullinn sjálfur ofan á tönkunum er 14 metra hár eða 1,5 x hæð hæstu gróðurhvelfinga skv. nýju deiliskipulagi við Stekkjarbakka. Og til þess að sá samanburður sé réttur þarf maður að ímynda sér tankana tekna undan honum og glerkúpullinn settur niður á landhæð. Svo megum við heldur ekki gleyma því að vel hannaðar byggingar geta orðið góð viðbót við borgarlandslagið og kennileiti hvort sem þær eru áberandi eða nánast feli sig í landslaginu. Nefni t.d. Árbæjarlaug og göngu- og hjólabrýr á Geirsnefi sem dæmi. Við sem höfum verið faglegir ráðgjafar við skipulag Elliðaárdals og nágrennis um langt árabil, er að sjálfsögðu umhugað um allt sem snýr að dalnum og hans nánasta umhverfi. Það er okkar mat að starfsemi BioDome og hugmyndafræðin þar að baki hafi alla burði til verða skemmtilegur áningarstaður á jaðri Elliðaárdals.
Hversu lengi hefur vinnan við deiliskipulagið staðið yfir?
Vinnan við deiliskipulagið hefur verið í gangi í tvö og hálft ár. Hún hófst með gerð verkefnislýsingar og breytingu á aðalskipulagi þar sem fallið var frá því að Stekkjarbakki myndi færast út á það svæði sem um ræðir sem tvöföld stofnbraut. Í því deiliskipulagi sem ennþá er í gildi fyrir svæðið eru þessar línur Stekkjarbakka sýndar. Næstu skref voru hugmyndavinna um hvaða starfsemi gæti komið inn á þennan reit og fellur undir skilgreininguna græn starfsemi samkvæmt aðalskipulagi og farið að huga að staðarvali. Á því stigi kom t.d. Garðyrkjufélag Íslands inn í myndina og fékk lóðarvilyrði eins og Aldin BioDome hafði fengið áður en vinnan hófst. Á vormánuðum 2018 var staða vinnunnar kynnt í hverfisráði Árbæjar og Breiðholts. Kynningar voru reglulega í skipulags- og umhverfisráði (2017-2018) skipulags- og samgönguráði (eftir borgarstjórnarkosningar 2018)
Hvernig var vinnan eftir íbúafundinn 8. febrúar 2019?
Íbúafundurinn 8. febrúar 2019 var hluti af formlegu kynningarferli og þar komu fram bæði neikvæð og jákvæð viðbrögð. Síðan var beðið eftir þeim formlegu athugasemdum sem fram kynnu að koma. Svör við öllum athugasemdum koma fram í skjölum borgarinnar við afgreiðslu málsins og þegar upp var staðið voru gerðar eftirfarandi breytingar:
- mörk deiliskipulagsbreytingar færð lítillega til suðurs, út fyrir mörk svæðis á náttúruminjaskrá
- auðkenning fyrir fornleifar (Vatnsveituveg) bætt við
- skýring fyrir kvöð um aðkomu að lóð Veitna bætt við
- merkingu fyrir borholur Veitna bætt við
- mörkum svæða á náttúruminjaskrá bætt við
- mörkum hverfisverndar úr aðalskipulagsáætlun Reykjavíkur bætt við
- takmörkunum á byggingarefnum í hjúpfleti bygginga ásamt fyrirvara um áhættumat fyrir byggingar með tilliti til nágrennis við lagnir á svæðinu og dýpt bygginga bætt við í greinargerð undir kafla 3: Almennir lóðaskilmálar
- gróðri er bætt við norðan Stekkjarbakka
- kosti B varðandi mögulega legu fráveitulagnar bætt við.
Hverjir eru skilmálar um lýsingu og hvenær verður slökkt á kvöldin?
Við vinnslu skipulagstillögunnar komu fram áhyggjur af mögulegri ljósmengun því þegar fólk hugsar um gróðurhús þá er ekki óeðlilegt að það sjái fyrir sér uppljómuð framleiðslugróðurhús eins og t.d. í Hveragerði. Í Aldin Biodome er áformað að rækta Miðjarðarhafs- og miðbaugsgróður þar sem ljósvist plantna byggir á myrkri hálfan sólarhringinn og verður ljósi stýrt samkvæmt því. Í deiliskipulagsgreinargerð eru ítarlegir skilmálar um ljósvist. Ljósmengun á svæðinu var mæld og her hún umtalsverð við núverandi aðstæður ekki síst vegna nálægðar við aðliggjandi stofnbrautir. Í skilmálum er gert ráð fyrir að ljósvist verði skilgreind sem E2 í alþjóðlegum stöðlum sem er viðmið fyrir umhverfi í úthverfi. Ljósvist verður vöktuð og gert er ráð fyrir að í tengslum við gerð lóðarsamnings verði skerpt á því hvernig tryggt verði að ekki stafi ljósmengun af uppbyggingunni.
Tengill