Í nýrri greiningu á fasteignamarkaði í Reykjavík sem fyrirtækið ARCUR ráðgjöf hefur gert fyrir Reykjavíkurborg kemur fram að fjölgun íbúða í borginni á undanförnum árum hefur ekki verið meiri síðastliðin 25 ár.
Greiningin byggir m.a. á könnun meðal íbúa sem Gallup vann en þar var spurt um framtíðaráform og væntingar íbúa um búsetu á næstu árum. Könnunin var framkvæmd dagana 18. september til 5. október síðastliðinn á meðal 3.195 manns af landinu öllu sem náð höfðu 25 ára aldri. Svarhlutfallið var 59,6%. Þá er stuðst við tölur frá Samtökum Iðnaðarins, Þjóðskrá Íslands, Hagstofu Íslands og Seðlabankanum um íbúðauppbyggingu og búsetu.
Þröstur Sigurðsson sagði frá stöðu og horfum á fasteignamarkaði í beinni útsendingu í morgun og má sjá kynningu hans í heild hér.
Hlutdeild Reykjavíkur af fullgerðum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu var undir 40% árin 2012 – 2016 en hefur síðan þá verið umfram 40% og var í október síðastliðnum um 56%.
Hlutdeild þeirra sem vilja búa í Reykjavík, af þeim sem svöruðu því til að þeir hygðust flytja á næstu þremur árum hefur hækkað úr 29% í 34% frá könnun sem gerð var 2018.
Íbúðaverð hefur hækkað
Niðurstöður greiningarinnar sýna svo ekki verður um villst að mikið hefur verið byggt í Reykjavík síðastliðin fimm ár. Þannig hefur fullgerðum íbúum fjölgað talsvert yfir meðaltali síðustu 25 ára í Reykjavík og á fyrstu 10 mánuðum núlíðandi árs fjölgaði þeim um 1.106 sem er meira en á nokkru einstöku ári öllu tímabilinu.
Íbúðum sem framkvæmdir hafa hafist við hefur fjölgað í Reykjavík og hafa á síðustu árum verið umfram meðaltal síðustu 25 ára. Það stefnir þó í að þeim fækki nokkuð á milli áranna 2019 og 2020, voru 1328 árið 2019 en í byrjun október voru þær 935.
Þá sýna tölurnar að fleiri íbúðir hafa verið á undirbúningsstigi í Reykjavík en í hinum sveitarfélögunum á höfuðborgarsvæðinu samanlagt frá árinu 2015.
Íbúðum á leigumarkaði hefur fjölgað m.a. vegna samdráttar í ferðaþjónustunni. Framboð íbúða í AirBnB leigu minnkaði um 41% á 12 mánaða tímabili frá sept 2019 til sept 2020. Hótelherbergjum hefur fjölgað síðustu ár sem gæti haft áhrif til þess að íbúðir fari ekki aftur í ferðaþjónustu þegar hún tekur við sér.
Þetta leiðir óhjákvæmilega til aukins framboðs íbúða á almennum markaði. En þrátt fyrir aukið framboð íbúða hefur íbúðaverð hækkað og viðskipti verið mikil á fasteignamarkaði.
Borgar sig að byggja fjölbýlishús
Söluverð á fermetra í nýbyggingum hefur verið um 22% hærra en byggingarkostnaður með lóð og fjármagnskostnaði fyrir 3 – 4 hæða hús og um 31% hærri en byggingarkostnaður fjölbýlishúsa með lyftu. Það hefur því borgað sig ágætlega að byggja fjölbýlishús í Reykjavík síðustu ár. Sérbýli hafa ekki náð slíkri framlegð.
Íbúðaverð hefur hækkað umfram laun, verðlag og byggingarkostnað.
Könnunin sýnir að fjölskyldumynstur hefur breyst og það eru færri íbúar í hverri íbúð. Þá hefur meðalaldur í hverfum borgarinnar hækkað. Ungt fólk flytur seinna að heiman og býr um 59% ungs fólks á aldrinum 20-24 ára enn í foreldrahúsum sem er um 10 prósentustigum meira en árið 2004.
Áætlað er að þörf sé fyrir um 1000 íbúðir á ári næstu fimm árin til anna eftirspurn eftir húsnæði í borginni.
Margir vilja búa nálægt Miðborg
80% af þeim sem búa í Reykjavík eru ákveðnir í að gera það áfram. Þá segjast 14% þeirra sem búa í nágrannasveitarfélögunum og 4% landsbyggðarinnar vilja flytja til Reykjavíkur næst þegar þau flytja. Þá leiðir könnunin í ljós að fleiri vilja flytja nær Miðbænum en fjær enda eru þar kjöraðstæður til að stunda bíllausan lífsstíl og njóta alls hins besta sem borgin hefur upp á að bjóða.
Sérstök greining var gerð á samgöngukostnaði heimila og þeim tíma sem það tekur íbúa að ferðast til og frá vinnu. Þar kemur fram að meðalútgjöld vegna eldsneytis og húsnæðis á mánuði hjá heimilum í borginni er 158 þúsund kr. Þá kemur einnig í ljós að fjarlægð íbúðarhúsnæðis frá vinnustöðum lækkar húsnæðisverð. Meðalverð íbúða á fermetra er þannig hæst í Miðborg og Vesturbæ og í hverfum næst Miðborginni en lækkar með fjarlægð þaðan frá.
Nánari upplýsingar:
Reykjavík – greining fasteignamarkaðar