Greining á stöðu og horfum á fasteignamarkaði sem Capacent vann fyrir Reykjavíkurborg var kynnt á opnum fundi í Ráðhúsinu í morgun þar sem fjallað var um uppbyggingu íbúðarhúsnæðis.
Í kynningu Capacent kom fram að framboð á húsnæði og íbúðafjárfesting er talsvert undir meðaltali áranna 1997-2003. Samtals virðist vanta um 5.100 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu til að markaðurinn geti talist uppfylla þörf fyrir íbúðir. Að jafnaði vantar um 1.700 til 1.800 nýjar íbúðir á höfuðborgarsvæðið á ári. Uppsafnaðri þörf fyrir leiguíbúðir fyrir yngri, tekjuminni einstaklinga hefur ekki verið mætt. Um 2.500-3.000 íbúðir skortir til að uppfylla þörf næstu þriggja ára.
Aðstæður til að auka framboð íbúða hafa batnað mikið frá hruni. Kaupverð fasteigna hefur hækkað umfram byggingarkostnað og er byggingarkostnaður fjölbýlishúsa nú lægri en kaupverð þeirra. Byggingarkostnaður sérbýla er þó enn hærri en kaupverð þeirra.
Fasteignaverð hefur farið ört hækkandi, innflutningsverð aðfanga lækkað með styrkingu krónunnar og arðsemi bygginga því aukist. Það má því búast við að framboð húsnæðis muni fara vaxandi á næstu misserum. Þetta sýnir sig m.a. í talsverðri aukningu á beiðnum um leyfi til bygginga nýrra íbúða, en um 1.200 byggingarleyfi voru veitt árið 2015. Það er umtalsverð aukning frá fyrri árum. Það slær þó lítið á þá uppsöfnuðu þörf sem er til staðar en mikil fólksfjölgun hefur verið á höfuðborgarsvæðinu síðustu tvö árin auk þess sem mikil fjölgun ferðamanna ýtir undir spennu á fasteignamarkaði.
Til lengri tíma litið má gera ráð fyrir því að fasteignaverð breytist í takti við fólksfjölda og byggingarkostnað. Árleg fjölgun á höfuðborgarsvæðinu minnkaði niður í 1% í kjölfar efnahagsþrenginganna árið 2008 en hefur verið að taka við sér á síðustu árum og verið í kringum 2%.
Jafnmörg mánaðarlaun þarf fyrir íbúðakaupum og 2004
Þrátt fyrir mikla hækkun fasteignaverðs að undanförnu kostar álíka mörg mánaðarlaun að kaupa íbúð í Reykjavík í dag og það kostaði árið 2004. Að jafnaði tekur það 48 meðaltalsmánaðarlaun einstaklings að greiða fyrir 90m² íbúð í Reykjavík.
Mynd hér að neðan sýnir afstöðu fasteignaverðs að teknu tilliti til greiðslugetu kaupenda. Greiðslubyrði að teknu tilliti til launa er nálægt meðaltalsgreiðslubyrði á tímabilinu (bláa línan), en sjá má að ef tekið er tillit til fjármagnskostnaðar og veðhlutfalls (rauða línan) þá er greiðslubyrðin lægri nú en að jafnaði á tímabilinu. Hafa verður hugfast að almennt lánshlutfall var umtalsvert hærra á árunum 2004 til 2008 eða um 90%. Algengt lánshlutfall nú er um 75%. Eiginfjárþröskuldur kaupenda við kaup á fyrstu íbúð er því mun hærri nú en fyrir um 10 árum síðan.
Álykta má út frá myndinni að fasteignaverð eigi nokkuð inni, þ.e. ef gert er ráð fyrir því að meðaltal tímabilsins sé dæmigert fyrir jafnvægi milli greiðslubyrðar og fasteignaverðs.
Hækkun fasteignaverðs hefur þó ekki verið jöfn eftir hverfum en umtalvert meiri eftirspurn er eftir fasteignum miðsvæðis. Hins vegar virðist hafa dregið úr vinsældum miðbæjarins frá árinu 2013 og úthverfin sem voru síður vinsæl líkt og Grafarvogur og Breiðholt hafa vaxið í vinsældum.
Húsnæðiskostnaður er hærri fyrir leigjendur en eigendur
Leiguverð hefur hækkað langt umfram fasteignaverð undanfarin 3 ár en spenna á fasteignamarkaði kemur gjarnan fyrst fram á leigumarkaði. Um 18% Reykvíkinga eru á leigumarkaði. Samband leiguverðs og fasteignaverðs getur annars vegar gefið vísbendingu um offramboð á húsnæði og bólumyndun og hins vegar um skort á húsnæði. Ef leiguverð er óhagstætt m.t.t. fasteignaverðs er líklega skortur á húsnæði og öfugt ef það er lágt.
Það er helst yngri kynslóðin og tekjulægri einstaklingar sem eru á leigumarkaði. Leigjendur eru í minna húsnæði en eigendur og búa ýmist í miðbænum eða Grafarvogi, í Seljahverfi eða Grafarholti.
Um 50% þeirra sem nú leigja eru yngri en 35 ára en yfir 70% þeirra sem gera ráð fyrir því að leigja næst þegar þeir skipta um húsnæði eru yngri en 35 ára.
Almennt er húsnæðiskostnaður hærri fyrir leigjendur en eigendur. Þau sem líkleg eru til að leigja gera ráð fyrir þvi að greiða um 140 – 160 þ.kr. á mánuði í leigu.
Þó svo að umsvif leigumarkaðarins hafi aukist umtalsvert síðan 2006 þá eru fáir Íslendingar á leigumarkaði í samanburði við önnur lönd í Evrópu. Árið 2014 voru til að mynda 35,7% Dana sem leigðu, 30,1% Svía og 33,1% að meðaltali í 19 stofnríkjum Evrópusambandsins í samanburði við aðeins 21,8% Íslendinga. Að auki þá er fleiri leigjendur hérlendis sem fá leigu sína niðurgreidda í samanburði við þessi sömu lönd, eða um 43% leigjenda.